民法典重点法条类案裁判规则系列123：关于居住权设立的相关裁判规则5条

民法典权威解读 2022-06-12

来源：法信

重点条文

《民法典》第三百六十八条

法条变迁说明

从居住权的历史源流以及在我国的发展实践来看，居住权制度主要用于处理家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系，这是居住权制度的精髓所在。因而，居住权的设立不能适用市场交易等价有偿的原则，作为弱势群体的居住权人在获得居住权时往往是基于所有权人的帮扶或馈赠。本条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外；居住权登记后设立，明确了登记是居住权生效要件。

法信· 裁判规则

1.居住权以登记为成立要件，双方均未向登记机构申请居住权登记，故居住权不成立——王某等诉李某居住权纠纷案

案例要旨：居住权属于民法典中新规定的用益物权，在民法典施行前的法律未有相关规定，此案应适用民法典的相关规定。双方签署的承诺书中载明给予居住权，但是居住权以登记为成立要件，而双方均未向登记机构申请居住权登记，故居住权不成立。

审理法院：安徽省芜湖市镜湖区人民法院

案例来源：《人民法院报》2021年6月16日第3版

2.为保障老年人的居住权，在民法典生效后，可在办理产权转移登记的同时对老年人的居住权一并进行登记——王小东诉王东东、赵倩不动产登记纠纷案

案例要旨：居住权主要是为了赡养、抚养、扶养等生活需要而设立，解决待定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，根本目的是保障弱势群体实现“住有所居”。为保障老年人的居住权，在民法典生效后，可在办理产权转移登记的同时对老年人的居住权一并进行登记。

审理法院：浙江省湖州市安吉县人民法院

案例来源：《人民法院报》2020年11月7日第3版

3.祖母将唯一房屋过户给孙子女，孙子女对房屋行使物权不得影响祖母的合法居住权益——王老太诉陆先生、施女士、小陆居住权纠纷案

案例要旨： 老人与子女订立协议约定由子女购买拆迁安置房供其居住直至终老。子女购置了案涉房屋，老人也在其中居住多年。根据法不溯及既往及居住权自登记时设立的规定，不能确认协议约定的即为法律规定的居住权。居住权的法律定义到民法典实施才予以明确，但本案对居住权的约定在前，虽未登记，亦应受到法律保护。依据协议内容及老人长期居住的事实，孙子女对房屋行使物权时应保障老人享有继续在该房屋内居住的权益，以满足生活居住的需要，且该权益具有排他性。

审理法院：江苏省南通经济技术开发区人民法院

案例来源：《人民法院报》2021年6月9日第3版

4.涉案居住权并未向登记机构申请登记，因此在涉案房屋之上并未成立有效的居住权——张爱萍、王思峰居住权纠纷案

案例要旨：居住权自登记时设立。涉案居住权并未向登记机构申请登记，因此在涉案房屋之上并未成立有效的居住权，要求他人排除对其享有居住权的妨害，法院不能支持。

案号：（2021）鲁01民终6568号

审理法院：山东省济南市中级人民法院

案例来源：裁判文书网，发布日期2021年10月18日

5.居住权应通过书面形式订立，采登记生效主义，未办理登记的，居住权不能成立——罗带妹、徐秋等居住权纠纷案

案例要旨：居住权应通过书面形式订立，采登记生效主义。双方签订《家庭自愿分配书》，以书面形式对居住权进行了约定。由于该约定在《民法典》颁布之前，此时我国尚未确立居住权制度，客观上确实无法办理居住权登记，但是权利人另案要求确认其居住权的请求被法院作出的生效裁定驳回，说明其居住权并未设立，因此其在本案中要求确认其对涉案房屋拥有居住权的依据不足，法院不予支持。

案号：（2021）粤0114民初3405号

审理法院：广东省广州市花都区人民法院

案例来源：裁判文书网，发布日期2021年10月19日

法信▪司法观点

1.居住权一般情况下无偿设立

居住权制度产生初始，是房屋所有权人为与其有特定人身关系的人设立，无偿性是居住权制度的特征之一。设立居住权一般情况下带有扶助、友善、帮助的性质。按照本条的规定，居住权无偿设立，即居住权人无需向房屋的所有人支付对价。居住权是用益物权的一种，一般情况下具有无偿性，其与房屋租赁存在本质区别。主要表现在：一是保护方式存在区别。居住权是一种支配权，租赁权是一种请求权。居住权为一种独立的用益物权，具有物权的所有特征：对世性、绝对性、直接支配性等。租赁法律关系属于债权，具有相对性，租赁权人只能对抗特定的债务人。尽管房屋租赁权的效力强化后，租赁权人也具有对抗第三人的效力，但与作为物权的居住权对抗效力和对抗范围存在区别。二是设立方式存在区别。居住权需要经过登记才发生物权的效力，租赁权只需要双方的合意就发生法律效力，其设立不以登记为条件。三是期限存在区别。租赁权的租期由合同双方当事人约定，但不得超过20年，超过20年的部分无效，如果双方未约定租期，为不定期租赁，对于不定期租赁，任何一方当事人都可以随时解除合同。居住权的期限具有长期性的特点，除当事人另有约定外，通常至居住权人死亡时居住权消灭。四是取得权利支付的对价存在区别。取得居住权一般是无偿的，带有扶助、友善、帮助的性质。居住权人即便在特殊情况下需要向房屋的所有人支付费用，费用也是很少的。而租赁合同则是一种双务、有偿合同，取得租赁权，以支付租金为条件。但是，本条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。根据本条的规定，居住权以无偿设立为原则，当事人可以就是否无偿设立作出约定。

2.设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记

我国物权制度有“登记生效”与“登记对抗”两种物权变动模式。对居住权的设立，采用登记生效的物权变动模式。不动产登记簿是确定居住权的根本依据。居住权的设立登记，是指将设立居住权的事实依法记载于不动产登记簿的行为。本条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。根据本条的规定，当事人签订居住权合同后，居住权并未设立，当事人需持居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记。不动产登记机构将设立居住权的情况登记在不动产登记簿上，居住权自登记时设立。如果仅就住宅的部分设立居住权，应当在居住权合同中予以明确，并在不动产登记簿上予以明确。

（摘自：黄薇主编，《中华人民共和国民法典释义及适用指南》（上），中国民主法制出版社2020年出版，第554~555页。）

3.居住权合同成立生效不以居住权设立为必要条件

物权债权相区分是我国民法的重要基础和原则。债权是相对权，只要当事人双方意思表示一致即产生约束力；物权是绝对权，必须经一定形式予以公示才能产生对抗第三人的效力。然而一段时期以来，物权和债权区分的原则并未受到充分重视。1995年施行的《担保法》第41条关于“抵押合同自登记之日起生效”的规定，实际上是将物权和债权的生效要件不加区分，造成了司法实践中的偏差。直到2007年施行的《物权法》第15条作出“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，区分原则才在立法上得以明确。根据这一原则，居住权合同自签订时成立、生效，居住权则自登记时设立。居住权合同签订后，双方当事人即负有申请办理居住权登记的义务。合同一方以居住权未办理登记为由主张合同不成立或无效的，不应得到支持。

（摘自：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（下），人民法院出版社2020年出版，第880页。）

衍生阅读：

1.民法典重点法条类案裁判规则系列①：关于建设工程施工合同无效处理的相关裁判规则

2.民法典重点法条类案裁判规则系列②：关于夫妻共同债务认定的相关裁判规则6条

3.民法典重点法条类案裁判规则系列③：关于业主支付物业费义务的相关裁判规则7条

4.民法典重点法条类案裁判规则系列④：关于过错责任和过错推定责任的相关裁判规则5条

5.民法典重点法条类案裁判规则系列⑤：关于禁止高利放贷和利率的相关裁判规则8条

6.民法典重点法条类案裁判规则系列⑥：关于过失相抵的相关裁判规则6条

7.民法典重点法条类案裁判规则系列⑦：关于保证合同成立形式的相关裁判规则9条

8.民法典重点法条类案裁判规则系列⑧：关于自甘风险的相关裁判规则7条

9.民法典重点法条类案裁判规则系列⑨：关于自助行为相关裁判规则5条

10.民法典重点法条类案裁判规则系列⑩：关于委托合同任意解除权的相关裁判规则8条